Immobilien:
Kurzfristige Vermietung
und Umsatzsteuer

Wann entsteht Umsatzsteuer?

Die Steuerbefreiung für Grundstücksvermietungen gilt nicht für Wohn- und Schlafräume, die zur kurzfristigen Beherbergung von Gästen bereitgehalten werden. Daher ist eine kurzfristige Vermietung umsatzsteuerpflichtig, beispielsweise bei: 

• Ferienwohnungen,

• möblierten Ferienapartments,

• Gästezimmern oder

• Vermietungen über Plattformen wie Airbnb.

Die Nutzung einer Buchungsplattform ändert nichts daran, dass der Vermieter für die steuerliche Behandlung verantwortlich bleibt.

Der richtige Steuersatz

Für die reine kurzfristige Überlassung von Wohn- und Schlafräumen gilt grundsätzlich der ermäßigte Umsatzsteuersatz von 7 Prozent. 

Eigenständige Zusatzleistungen können dagegen mit 19 Prozent zu versteuern sein. Dazu gehören beispielsweise Frühstück, Verpflegung oder gesondert angebotene Stellplätze. Unterschiedlich zu besteuernde Leistungen sollten in der Rechnung nachvollziehbar ausgewiesen werden.

Kleinunternehmerregelung

Unter den Voraussetzungen des § 19 UStG kann die Kleinunternehmerregelung angewendet werden. Dafür darf der Gesamtumsatz im vorangegangenen Kalenderjahr 25.000 Euro und im laufenden Kalenderjahr 100.000 Euro nicht überschreiten. 

Bei Anwendung der Regelung werden die Umsätze steuerfrei behandelt. Umsatzsteuer wird nicht ausgewiesen; gleichzeitig ist grundsätzlich kein Vorsteuerabzug möglich. Bei hohen Renovierungs- oder Einrichtungskosten kann die Regelbesteuerung daher günstiger sein.

Plattformgebühren beachten

Gebühren ausländischer Buchungsplattformen können zusätzliche umsatzsteuerliche Pflichten auslösen. Insbesondere kann das Reverse-Charge-Verfahren anzuwenden sein – auch bei Kleinunternehmern. 

Bei der Umsatzsteuer bei Vermietung sollten daher der richtige Steuersatz, die Kleinunternehmerregelung, mögliche Zusatzleistungen und Plattformgebühren gemeinsam geprüft werden.

Rechtsgrundlagen:§ 4 UStG, § 12 UStG, § 19 UStG

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